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楼市观察一线房城市价涨势基本确立

发布时间:2021-01-07 22:04:28 阅读: 来源:卷板机厂家

摘要: 今楼市分演,颓势渐显,分化越烈。举国库存高企,唯一线城市,风光独美。今四城楼市鼎足而立,北京贵、上海涨、深圳疯,广州则稳若泰山。四城独立之行情还能走多远?泾渭分明之态势是否越演越烈?

今楼市分演,颓势渐显,分化越烈。举国库存高企,唯一线城市,风光独美。今四城楼市鼎足而立,北京贵、上海涨、深圳疯,广州则稳若泰山。四城独立之行情还能走多远?泾渭分明之态势是否越演越烈?

战局之两主线:一线城市全涨,三线城市全跌

楼市风云变幻,硝烟四起。

在1999年后的十年中,中国的楼市总是有很大的一致性:即楼价起来的时候,几乎所有地方都起来;楼价下降的时候,也几乎所有地方都下降。程度未必一样,但各地楼市走势有很高的趋同性。尤其是最近三年来,市场已大不相同。

今年以来,全国城市间房价走势分化的趋势一直在延续,数据显示,这种势头越演越烈,涨跌泾渭也越来越分明。

根据国家统计局公布数据显示,一线城市继续保持集体上涨的趋势,8月份,新房市场,深圳环比上涨超过5%,北京、上海涨幅也超过1%,广州接近1%;二手房市场,深圳涨幅依然最高,环比涨幅4.4%,北京、上海、广州环比涨幅也再1%-2%左右。

从同比涨幅来看,一线城市新房和二手房价格同比均上涨且涨幅相对较大,二线城市同比涨跌互现,三线城市同比仍然全部下降。一线、二线、三线城市呈现一种阶梯式过渡状态,有人开玩笑说,不是有很多城市都在争论自己是“一线还是二线,现在看看楼价涨跌风云榜便一目了然,也不用再争啦”。

战局之战况:一线城市涨势基本确立

假如把数据线拉长到今年全年来观察的话,一线城市的房价尽管不同月份都在盘整,但是整体向上的涨势已经基本确立。

根据国家统计局公布数据显示,今年开年到8月份,一线城市一、二手房价涨幅分别为10.5%与11.8%,二线城市房价涨幅为为0.2%与0.8%,一线城市涨幅遥遥领先。而三、四线城市价格则持续下行。

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[page]利好的积聚,让一线城市风光独好。

而一线城市土地市场也持续火爆。中原地产研究部统计数据显示,9月,一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿元,创今年以来的最高纪录,环比8月全月涨幅高达188%。当月,一线城市土地平均溢价率达到了29.44%,也创造了年内最高。

易居房地产研究院副院长杨红旭认为,实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市,而三四线城市的土地市场则无人问津。今年以来,房企聚焦一线城市拿地,地价上扬势头明显,这也将助推一线城市后市房价继续上扬。

北京:成交增幅六成稳步上涨持续

北京前九个月的一手商品住宅成交累计增长了六成左右

战局之四城记:在盘整中上涨难现大反弹

北上广深,为一线城市之龙头。此四城,拥有最大的人口吸附力,仍然占据人口红利的制高点,积聚着未来最大的机遇,同时也可能积聚着未来最大的风险,独立的市场行情还能走多远?会否出现剧烈大反弹?

答案是:不会!尽管一线城市的涨势已经基本确立,然而大反弹的土壤仍然缺乏。

首先,中国房价上涨与国内经济增长关系甚密。随着我国经济步入中速增长的区域内,房价出现大反弹是缺乏基础的。

再者,尽管市民投资渠道仍然不算非常丰富,但是人们对房子的投资、投机性需求在下降,因为相对于一线城市动辄数百万的房价,上涨空间十分有限,不如拿钱去其他投资领域寻找新的机会。

最后,一线城市的房价泡沫需要更多的、持续的资金流入才能维系和推动,如火添油,“油”则为资金是也,而现在的房价上涨并没有太多的“油”来助推火势。

根据央行2009年1月的计划,全年广义货币供应(M2)增长17%,实际上2009年全年M2同比增长了27.7%。2009年一年,银行信贷增长接近10万亿元。而这10万亿元大多都流向房地产市场。现在尽管央行的货币政策也趋向宽松,但信贷货币增速远不及2009年。而从现在的房价基数而言,以上海为例,当初上海等一线城市商品房均价才1.5万元/平方米,而2015年上海等房产均价都在3万元/平方米以上。从货币信贷流向房地产的量来看,要维系这样的高房价,所需要的资金量要更大,而就当下而言,这个可能性并不存在。

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[page]战局之指点迷津:短期有跌宕长期趋稳定

楼市周刊本期所策划的“四城记”将更关注微观市场,通过对四城楼价、成交量节奏的把握,为读者把脉的是未来数个月的楼市风云。短期而言,楼市的跌宕起伏肯定是有的,对于短期想要入市的购房者而言,能够把握一个相对低点入市当然是最好的,而四大一线城市的冷暖走势有某种契合度,是购房者不错的横向参考坐标。

而对于更长远的未来,放在未来历史的坐标来看,我们只需云淡风轻,楼市已经步入一种缓慢恢复、持续平稳的常态,不慌不忙,不涨不跌,是为楼市之幸。

北京身为全国政治中心,所有宏观政令均由此发出,一向对各种政策的反应都极为敏感,可谓占尽天时。虽然去年的楼市同样是波澜不惊,但“330新政”出台后,北京楼市显现出稳步上涨行情,今年前9个月,北京一手商品住宅(不含保障房,下同)成交量较去年同期有较大幅度的增长,增幅接近60%;但成交均价累计的变化不大,增幅在2%左右。“今年一月至今,北京一手商品住宅成交均价基本保持稳中有升的态势,但是成交量上涨趋势明显。总体来看,市场以价换量现象比较明显。”戴德梁行北中国区研究部主管陆明说。

仲量联行中国研究部总监周志锋则认为,若不是光看全市均价,只比较同一楼盘价格,北京楼价的涨幅可能要多一些,“前9个月的累计涨幅大致在10%-15%水平。”

“330”带动背景市场明显回暖

说起来,今年前三个月,北京楼市的状况与去年相比并没有什么不同,但“330新政”出台后,京城买家对宏观政策也相当敏感,一手商品住宅市场自4月起就出现明显回暖,之后基本保持平稳上升态势。

这一轮上涨的原因,陆明说:“受经济下行压力影响,今年以来政府通过降准、降息,放宽境外机构及个人购买商品限制等多项措施刺激房地产市场,使市场需求得到释放。”

而6月,通州作为城市副中心消息公布后,使该地房地产市场再度火热起来,成交量大幅上涨。北京一手住宅成交面积在月份的增长尤为明显,同比、环比双双上涨。由于通州楼市热度上涨太快,8月中旬,为保证其房地产市场健康发展,防止过热,北京市住建委、通州区政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》,对通州楼市实施限购政策。

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国庆市场平稳,后市稳步上升

陆明介绍,按照房管部门公布的数据,9月开始,北京一手住宅的成交量持续波动,至月末有所回升。10月首周受“十一”假期的影响,成交量回落。即便国庆楼市有波动,但陆明依然认为,短期内,北京房地产市场将保持目前的发展态势,因为目前推动市场回暖的因素并未发生明显的变化,成交量仍将稳步上升,而出于当前开发商融资压力及市场环境影响,价格将保持稳定,以价换量仍为目前北京楼市的主旋律。

周志锋说,北京对新企业及人才都有很大吸引力,我们从写字楼的吸纳量就可以看出来。“由于北京写字楼的新增供应量较少,甲级写字楼的空置率一直很低,过去几年的新增供应量和吸纳量大致在十几万平方米左右,整体空置率是百分之二点几,今年有四十多万平方米的新增供应量,吸纳量也在45万平方米左右,整体空置率依然维持在3%水平,上述数据说明,北京未来的市场需求不可能太少,稳步上涨的态势还将持续,部分楼盘的价格涨幅有可能在今年内达到20%。”

上海:成交量增73%后市有望稳定增长

今年以来,上海的写字楼的吸纳量快速上升

位居中国海岸线中部,有着庞大的长三角经济辐射区,上海可谓占尽地利优势,在今年一线城市楼市的此轮涨势中,上海没有落在后头,今年9月,其一手住宅网签成交面积为129.34万平方米,比去年同期增加了约73%;成交套数为10598套,比去年同期增长了71%,而成交均价为30337元/平方米,比去年同期增加了9.7%。仲量联行中国研究部总监周志锋认为,从目前发展态势看,成交畅旺态势有望延至今年年底至明年年初。

四月,需求开始逐渐释放

今年前三个月,上海楼市的成交量都维持在7000套以下水平,今年2月更是只有三千多套,“330新政”后,市场明显放量,大幅飙升到一万套以上水平,6月更达到今年前9个月的峰值,网签套数为11297套,此后的7月略有回落,有9418套,其后的8月、9月均维持在1万套以上高位。

量增带来的是价涨,上海一手住宅的成交均价在5月份开始飙升至3万元/平方米以上水平,虽然8月略微回调至29616元/平方米,但9月又站稳至3万元/平方米以上水平。

“一个非常明显的特征是,4月之后,住宅需求明显释放,虽然与去年同期相比,供应量同样也在增加,但总体比不上需求增加的水平,使一手住宅市场呈现供不应求态势。”周志锋说。

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[page]吸引能力明显,未来楼市还将涨

上海一手住宅的上涨有其必然原因。一是因为城市土地资源的稀缺,这一点大家都看到了,近期新增土地供应不多,“现在开售的项目多是早些年前批出的土地。”

而且,像上海这样的一线城市,吸引人才的能力会越来越强——和前几年很多人所想的不一样,北、上、深等一线城市受益于一些新的改革措施,与二线城市的差距不是越来越小,而是越来越大,这使外来的人口仍在不断涌入。“2014年之前的五年时间,上海甲级写字楼的吸纳量约为80万平方米/年,今年是100万平方米,如此大的增幅,主要还是受益于金融产业的开放政策,现在,更多企业抢先进驻,因此带来了大量的就业人口。”

股市经历过动荡之后,很多人更坚定了在一线城市买楼的决心,虽然还没有恢复到2007年、2009年楼价一年上涨20%-30%的疯狂阶段,但总体来说,大家的期望值依然很高,觉得在这时候买房,跌下来的可能基本没有。如果不是限购政策还在延续,很多投资者被限住了,要不然楼价可能还会更高。

从目前情况看,上海十月份的成交情况也不错,作为全国的金融中心,上海的基本面比深圳要好一些,未来的涨幅也有可能比深圳高。(羊城晚报)

深圳:成交量增一倍多年底仍高位调整

深圳楼价在前段时间高速上涨后,可能迎来调整

在一线城市中民营经济最为发达的深圳,可谓深得“人和”优势。戴德梁行综合官方公布数据后发现,今年1-9月,深圳一手住宅成交套数为47915套,同比增长103.4%,成交面积480.66万平方米,同比增长116.4%,成交均价30661元/平方米,同比大幅增长33.1%。不过,正是由于上涨较快,戴德梁行分析人士认为,年底仍然会在高位调整。

5月开始上扬,7月达到峰值

今年以来,深圳房价整体呈“平稳-快速上涨-平稳”走势。按月看,1-4月,深圳一手成交均价保持平稳,受“330”政策以及降准降息等利好政策刺激,从5月开始,房价开始快速上涨,月成交均价屡创新高,成交量也在高位运行,5-7月,一手住宅成交均价环比涨幅分别达到8.0%、7.8%和13.4%。

在7月份达到峰值之后,8月楼市出现回调。戴德梁行分析,在政策效应递减及股市财富效应弱化的影响下,深圳一手住宅出现了供需同步萎缩,因而导致8月、9月的房价支撑力不足,成交均价涨幅开始大幅回落,尽管9月达到了创纪录的36191元/平方米,但环比涨幅已降至0.1%。

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国庆降温明显,楼价或会回调

进入10月,深圳楼市明显降温。戴德梁行总结了国庆七天的网签数据,一手住宅的成交量仅为227套,环比上一周(9月24日-9月30日)的628套,下降了63.9%;受宝安、龙岗等外围区域有大量刚需楼盘成交影响,一手住宅成交均价为31874元/平方米,比上一周的34698元/平方米下降了8.1%。

戴德梁行分析认为,此前深圳楼市快速回暖,主要的刺激因素是由于“330”新政、降准降息等利好政策以及股市财富效应外溢,但核心因素则是长期供不应求所致。此外,深圳城市竞争力提升、产业结构优化、人口结构年轻化、轨道交通日益完善等也对楼市提供有力支撑。不过从目前情况看,促进楼市回暖的短期因素效应在弱化,开发商及购房者也趋理性。

经历了前期需求集中释放及房价快速上涨后,深圳近期的房价走势疲态已经显现。戴德梁行预计,在人民币贬值、资本外流压力增大、经济指标不乐观等大背景下,深圳楼市年底将迎来高位调整。

从以往经验看,第四季度为开发商的推盘高峰,也是冲刺年度业绩的关键节点。一方面,供应放量、优惠力度加大在一定程度会促进部分购房需求入市;另一方面,已逐渐形成的观望氛围将对楼市成交构成真正制约,“日光盘”频出状况在四季度将难觅。无论对一手还是二手住宅,目前的价格都处于高位,而购房者的心态也趋于理性,加上外围区域刚需楼盘增加供应,四季度深圳房价持续上涨的局面可能不会出现,房价将平稳运行,甚至出现单月小幅回落。

广州:最好的时间已过,最坏的还未到来

在广州还为连续3个月过百万平方米销量沾沾自喜的时候,中国房地产业协会副会长任志强马上过来打脸,说“北上广深”座次应该调整为“北上深广”。

“十·一”刚过,合富辉煌首席市场分析师黎文江又给广州楼市加压,认为这个黄金月(含“十·一”黄金周)褪色,成交只属合格。黎文江说,最近的政策福利广州受益不大;库存偏大,新货推出少;彩虹飓风,扑灭黄金周;地价升高,房价下不来。综合因素之下,广州只收获了一个平庸的黄金月。

确实,相比去年广州黄金月的收成还不错,但跟5-7月份的高峰相比,现在势头已经有所回落,广州楼市最好的时间已经过去。业内人士表示,现阶段广州还只是阶段性盘整,明年可能会进入周期性盘整,届时市场萎缩情况会更加明显。

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看起来很美的成交

去年以来楼市政策利好不断,加上银根不断放松,市场对2015年有更高的期待。

今年楼市整体情况确实不错,这在那些知名房企的收成上表现最为明显。克而瑞近日公布的数据显示,今年前三季度,20家典型房企销售目标超过六成的高达17家,超过七成的也有8家,其中的恒大、华润,更是超过了八成。对大部分典型房企来说,最后一个季度只要冲一冲,完成今年的销售目标不成问题。

2015年是分化的市场,典型房企在一线城市的收成最好。既然房企的表现不错,那就可知广州的表现不错。

阳光家缘数据显示,今年前三个季度,广州一手住宅的成交面积高达700多万平方米,这是一个看起来非常美的数据。也就是说,广州平均一个月的销售面积接近80万平方米,该数据超过广州一手住宅月均批准预售量,呈现供不应求的状况。只要最后一个季度广州能保持全年的平均水平,那么广州今年的销售面积就有望达到千万平方米,与2013年基本相当。我们都知道,2013年是中国楼市的最高峰。

相比去年同期,今年更是美得不得了。相比去年同期,今年广州一手住宅的成交总量增加了三成五。

美好之下有阴影

当然,美好之下也与阴影,只是这阴影目前还不算大。正如前文黎文江所说,广州的黄金月只属合格。

就今年楼市走势来看,4月份是一个分水岭。4月份之前,市场看不到太明显的起色,和2014年情况基本相当。“3·30楼市新政”之后,广州楼市才真正起飞。特别到了5月份,市场一片火热,成交非常活跃,广州楼市销售量年内首次突破百万平方米,之后的6、7月份,承接了之前的火热势头。仅这三个月的成交量,就占了前三季度的四成。

9月份之后,市场又面临新的考验。克而瑞信息集团广州机构研究咨询总监曾英杰说,广州楼市4月份开始起飞,一直到9月份,还是可以说市场不错,但这种势头能否在9月份之后延续就难说。曾英杰认为,在9月份之后,至少部分产品的销售会遇到挑战:“今年上半年,改善型产品的销售情况非常好,是上半年楼市销售走好的重要因素。但第四季度,改善型产品的销售很难保持上半年的势头。”正因如此,“广州今年第四季度的成交有可能比不上去年同期。”

“去年楼市成交放量从10月份开始,今年要早得多。”保利地产首席研究员吴定金说,与去年同期成交相比,今年6月份的增幅达到顶峰,之后出现慢慢回落的态势,9月份成交量同比依然有增长,但增幅减少了。而8月份人民币汇率的波动,9月份美国的议息,加上中国三季度经济状况的不理想,导致购买力受冲击,影响楼市成交量。“四季度楼市有可能出现阶段性盘整。期间楼市表现会马马虎虎,即使有所增长,增幅也会继续放缓。”

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[page]四季度房价保持稳定

当成交上升,伴随而来的肯定是房价的上升。没有商家会在成交很好的时候降价,甚至稳定价格都做不到。

从数据上来看,今年上半年房价基本维持在1.4万元/平方米的水平,第三季度已经升至1.5万元/平方米的水平。相对前几年大刀阔斧的涨价,现在商家涨价显得羞答答了。商家的这种羞答答,和现在库存较大密切相关。就算前三季度广州房子卖得很好,库存量也依然高居900万平方米左右,足够广州消化一年时间。番禺、花都、黄埔、南沙、增城这些楼市重镇同时也是去库存压力较大的地方,商家涨价的冲动小,这就在一定程度上抑制了广州整体价格的上升。

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